2026 eine Immobilie zu kaufen oder in Betongold zu investieren bedeutet, sich auf einem Markt zurechtzufinden, der sich in den vergangenen zwei Jahren stark verändert hat. In mehreren Regionen haben sich die Preise angepasst, die Bauzinsen haben sich nach dem Rückgang ab 2024 stabilisiert, und neue gesetzliche Vorgaben beeinflussen die Rentabilität bestimmter Vorhaben. Drei Aspekte verdienen besondere Aufmerksamkeit, bevor Sie etwas unterschreiben.
Energieausweis und Vermietungsverbot: Der Faktor, der Kapitalanlagen verändert
Sie möchten eine Wohnung kaufen und vermieten? Der Energieausweis (DPE) ist längst nicht mehr nur ein Verwaltungsdokument. Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen der Energieeffizienzklasse G nicht mehr vermietet werden. Für Wohnungen der Klasse F gilt das ab 2028, für Klasse E ab 2034.
Konkret kann sich hinter einem vermeintlich günstigen Kaufpreis ein hoher Aufwand für die energetische Sanierung verbergen, der die geplante Rendite zunichtemacht. Dämmung der Wände, Austausch der Heizungsanlage, Lüftung: Die Kosten für diese Arbeiten sollten Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags kalkulieren, nicht erst danach.
Bei Eigentümergemeinschaften ist die Lage komplizierter. Stimmt die Eigentümergemeinschaft gegen Dämmmaßnahmen oder eine gemeinschaftliche Heizungsanlage, kann der Vermieter in einer Sackgasse landen: Er besitzt dann eine Wohnung, die er nicht mehr legal vermieten darf. Eine Ausnahmeregelung für solche Fälle wird derzeit diskutiert, ist aber noch nicht beschlossen. Prüfen Sie daher die Protokolle der Eigentümerversammlungen, bevor Sie eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft als Kapitalanlage kaufen.
Die Informationen im Immobilienbereich von NewCom inc helfen Ihnen dabei, diese gesetzlichen Änderungen im Blick zu behalten, die Ihre Kaufstrategie unmittelbar beeinflussen.
Baufinanzierung 2026: stabile Zinsen, aber Vorsicht bei der Laufzeit
Nach dem starken Anstieg 2022 und 2023 haben sich die Kreditzinsen auf einem erschwinglicheren Niveau stabilisiert. Die Banken vergeben weiterhin Immobilienkredite. Das erleichtert sowohl Erstkäufern als auch Kapitalanlegern den Zugang zu einer Finanzierung.
Doch die scheinbare Entspannung ist kein Grund, unvorsichtig zu werden. Die Inflation bleibt ein wichtiger Faktor: Ein erneuter Anstieg könnte eine weitere Zinssteigerung auslösen. Vor einer Zusage verschiedene Finanzierungsszenarien durchzurechnen, ist nicht übertrieben vorsichtig, sondern schlicht vernünftig.
Längere Kreditlaufzeit: ein zweischneidiges Schwert
Um die monatlichen Raten tragbar zu halten, verlängern viele Kreditnehmer die Laufzeit ihrer Finanzierung. Die Rechnung scheint aufzugehen: niedrigere Monatsraten, das Vorhaben wird finanzierbar. Der Nachteil ist weniger offensichtlich. Ein längerer Kredit verursacht deutlich höhere Gesamtzinskosten.
Bevor Sie sich standardmäßig für eine Laufzeit von 25 Jahren entscheiden, vergleichen Sie bei Ihrer Bank die Gesamtkosten eines Kredits mit 20 und mit 25 Jahren Laufzeit. Der Unterschied kann mehrere Zehntausend Euro betragen.
Erweitertes PTZ: eine Förderung, die in die Finanzierung einfließen sollte
Das zinslose Darlehen PTZ wurde im April 2025 auf das gesamte Staatsgebiet ausgeweitet. Beim ersten Immobilienkauf verringert diese Förderung den Betrag, der zu marktüblichen Zinsen finanziert werden muss. Sie wirkt sich außerdem auf die von der Bank berechnete Verschuldungsquote aus und kann so den Kauf einer Immobilie ermöglichen, deren Preis leicht über dem ursprünglichen Budget liegt.
Das PTZ macht einen soliden Eigenkapitalanteil nicht überflüssig. Kreditgeber bewerten Rücklagen weiterhin als Zeichen finanzieller Zuverlässigkeit.
Immobilienpreise und Standortwahl: Wo sich Kaufgelegenheiten bieten
Der Preisrückgang der vergangenen Jahre hat in einigen Regionen günstige Kaufgelegenheiten geschaffen. Große Metropolen mit einem dynamischen Arbeitsmarkt und dauerhaft hoher Mietnachfrage bleiben für Kapitalanleger eine sichere Wahl. Paris, Lyon und Bordeaux sind weiterhin gefragt, doch die Einstiegspreise sind dort nach wie vor hoch.
Mittelgroße Städte bieten ein anderes Profil: niedrigere Quadratmeterpreise, eine solide Mietnachfrage dank Universitäten oder Gewerbegebieten und mitunter höhere Renditechancen als in den Metropolen.
Warum ist die Standortwahl so wichtig? Weil sich die Mietrendite vor Ort und nicht landesweit berechnet. Dieselbe Bruttorendite in zwei Städten kann ganz unterschiedliche Bedingungen hinsichtlich Leerstand, lokaler Steuern oder Verwaltungskosten verbergen.
- Prüfen Sie die Leerstandsquote im jeweiligen Viertel, nicht nur in der Stadt. Ein Studentenviertel, das vier Monate im Jahr leer steht, erzielt nicht dieselbe Rendite wie ein Wohngebiet, das durchgehend bewohnt ist.
- Vergleichen Sie die Grundsteuer in den Gemeinden, die Sie in die engere Auswahl genommen haben. Bei vergleichbaren Immobilien kann sie sich um das Dreifache unterscheiden.
- Informieren Sie sich über Infrastrukturprojekte wie Verkehrsanbindungen oder Gewerbegebiete, die in den nächsten fünf Jahren geplant sind. Eine Straßenbahnlinie oder ein TGV-Bahnhof kann die Preisentwicklung verändern.
Budget für den Immobilienkauf: Diese Kosten werden oft unterschätzt
Der angegebene Kaufpreis macht nur einen Teil der tatsächlichen Kosten aus. Die Notarkosten, zu denen auch die Grunderwerbsteuer zählt, schlagen besonders bei Bestandsimmobilien stark zu Buche. Einige Départements haben die Grunderwerbsteuer (DMTO) kürzlich angepasst. Dadurch können sich die Gesamtkosten um mehrere Tausend Euro verändern.
Listen Sie alle Nebenkosten auf, bevor Sie Ihr maximales Suchbudget festlegen:
- Notarkosten (bei Bestandsimmobilien höher als bei Neubauten)
- Kreditsicherheiten (Hypothek oder Bankbürgschaft)
- Kosten der Restschuldversicherung, die je nach Anbieter stark variieren können
- Energetische Sanierungsarbeiten bei einem ungünstigen DPE
- Voraussichtliche Kosten der Eigentümergemeinschaft, die bei vielen Wohnanlagen steigen
Die Restschuldversicherung verdient besondere Aufmerksamkeit. Seit dem Lemoine-Gesetz können Kreditnehmer ihre Versicherung jederzeit wechseln. Ein Vergleich der Versicherungsangebote kann die Gesamtkosten des Kredits erheblich senken.
Ein erfolgreiches Immobilienvorhaben im Jahr 2026 hängt weniger vom richtigen Zeitpunkt am Markt ab als von einer sorgfältigen Finanzierungsplanung. Den DPE prüfen, verschiedene Kreditlaufzeiten durchrechnen und von Anfang an alle Kosten einbeziehen: Diese drei Maßnahmen schützen besser als harte Preisverhandlungen.
