Acquistare un immobile o investire nel mattone nel 2026 significa muoversi in un mercato che in due anni è cambiato volto. I prezzi si sono riassestati in diverse zone, i tassi dei mutui si sono stabilizzati dopo la flessione iniziata nel 2024 e nuovi vincoli normativi stanno modificando la redditività di alcuni progetti. Prima di firmare qualsiasi cosa, è bene prestare particolare attenzione a tre aspetti.
DPE e divieto di locazione: il filtro che cambia un investimento immobiliare
State pensando di acquistare un appartamento da affittare? La diagnosi della prestazione energetica (DPE) non è più un semplice documento amministrativo. Dal 1° gennaio 2025, è vietato affittare gli alloggi classificati G. Nel 2028 toccherà agli alloggi di classe F, poi a quelli di classe E nel 2034.
In concreto, un immobile proposto a un prezzo allettante può nascondere costi di riqualificazione energetica tali da azzerare la redditività prevista. Isolamento delle pareti, sostituzione dell’impianto di riscaldamento, ventilazione: questi interventi vanno quantificati prima di firmare il preliminare di acquisto, non dopo.
Per i condomìni, la situazione si complica. Se l’assemblea condominiale rifiuta di approvare i lavori di isolamento o di riscaldamento centralizzato, il proprietario può ritrovarsi bloccato, titolare di un alloggio che non può più affittare legalmente. È in discussione una proposta di deroga per questi casi specifici, ma non è ancora stata approvata. Prima di acquistare un immobile in condominio da destinare alla locazione, è quindi meglio verificare i verbali delle assemblee condominiali.
Le risorse disponibili nella sezione immobiliare di NewCom inc permettono di seguire questi cambiamenti normativi, che incidono direttamente sulla strategia d’acquisto.
Mutui nel 2026: tassi stabili e attenzione alla durata
Dopo il forte rialzo del 2022-2023, i tassi dei mutui si sono stabilizzati su livelli più accessibili. Le banche continuano a concedere mutui, facilitando l’accesso ai finanziamenti sia per chi acquista la prima casa sia per gli investitori.
Questa apparente calma, però, invita alla prudenza. L’inflazione resta un parametro da monitorare: una ripresa potrebbe innescare un nuovo ciclo di rialzi dei tassi. Valutare diversi scenari di finanziamento prima di impegnarsi non è eccesso di cautela, ma semplice buon senso.
Allungare la durata del mutuo: un’arma a doppio taglio
Per mantenere le rate a un livello sostenibile, molti mutuatari allungano la durata del finanziamento. Il calcolo sembra logico: rate più basse e un progetto che rientra nel budget. Lo svantaggio è meno evidente. Un mutuo più lungo comporta interessi complessivi significativamente più elevati.
Prima di scegliere automaticamente una durata di 25 anni, confrontate con la vostra banca il costo totale del mutuo su 20 e 25 anni. La differenza può ammontare a diverse decine di migliaia di euro.
PTZ esteso: un aiuto da includere nel piano di finanziamento
Da aprile 2025, il Prêt à Taux Zéro è stato esteso a tutto il territorio nazionale. Per chi acquista la prima casa, questa agevolazione riduce l’importo da finanziare ai tassi di mercato. Incide anche sul rapporto di indebitamento valutato dalla banca e può consentire di acquistare un immobile leggermente al di sopra del budget iniziale.
Il PTZ non esonera dalla necessità di disporre di un solido capitale proprio. Gli istituti di credito continuano a considerare i risparmi di emergenza un segnale di affidabilità finanziaria.
Prezzi immobiliari e scelta della zona: dove si trovano le opportunità d’acquisto
Il calo dei prezzi osservato negli ultimi anni ha creato occasioni d’acquisto in alcune zone. Le grandi città con un mercato del lavoro dinamico e una domanda strutturalmente elevata di alloggi in affitto restano una scelta sicura per gli investimenti immobiliari. Parigi, Lione e Bordeaux continuano ad attirare acquirenti, ma i prezzi d’ingresso restano elevati.
Le città di medie dimensioni offrono un profilo diverso: prezzi al metro quadro più accessibili, una domanda di affitti sostenuta dalla presenza di università o aree produttive e rendimenti potenziali talvolta superiori a quelli delle grandi città.
Perché la scelta della zona è così importante? Perché la redditività locativa si calcola a livello locale, non nazionale. Lo stesso rendimento lordo in due città può nascondere realtà molto diverse in termini di periodi di sfitto, fiscalità locale o costi di gestione.
- Verificate il tasso di sfitto nel quartiere che vi interessa, non solo in città. Un quartiere universitario vuoto per quattro mesi all’anno non offre lo stesso rendimento di una zona residenziale abitata tutto l’anno.
- Confrontate l’imposta sugli immobili tra i comuni selezionati. Per immobili comparabili, le differenze possono arrivare a un rapporto di uno a tre.
- Informatevi sui progetti infrastrutturali (trasporti, aree commerciali) previsti nei prossimi cinque anni. Una linea tranviaria o una stazione TGV può cambiare l’andamento dei prezzi.
Budget per l’acquisto di un immobile: le spese che si tende a sottovalutare
Il prezzo indicato per un immobile rappresenta solo una parte del budget effettivo. Le spese notarili, che comprendono le imposte di trasferimento, incidono notevolmente, soprattutto per gli immobili usati. Alcuni dipartimenti hanno recentemente modificato le imposte di trasferimento a titolo oneroso (DMTO), con possibili variazioni di diverse migliaia di euro sul costo totale.
Elencate tutte le spese accessorie prima di stabilire il budget massimo per la ricerca:
- Spese notarili (più elevate per gli immobili usati che per quelli nuovi)
- Costi della garanzia del mutuo (ipoteca o fideiussione bancaria)
- Costo dell’assicurazione sul mutuo, che può variare notevolmente da una compagnia all’altra
- Lavori di adeguamento agli standard energetici se la classe DPE è sfavorevole
- Spese condominiali previste, in aumento in molti condomìni
L’assicurazione sul mutuo merita un’attenzione particolare. Dall’entrata in vigore della legge Lemoine, è possibile cambiare l’assicurazione del mutuo in qualsiasi momento. Confrontare le offerte assicurative può ridurre sensibilmente il costo complessivo del finanziamento.
Nel 2026, il successo di un progetto immobiliare dipende meno dal momento in cui si acquista e più dalla solidità del piano finanziario. Verificare il DPE, simulare diverse durate del mutuo e includere tutte le spese fin dall’inizio: queste tre accortezze proteggono più di una trattativa aggressiva sul prezzo.
