Comprar um imóvel ou investir em imóveis em 2026 significa navegar por um mercado que mudou de perfil em dois anos. Os preços foram reajustados em várias regiões, as taxas de crédito imobiliário se estabilizaram após a queda iniciada em 2024, e novas exigências regulatórias estão alterando a rentabilidade de alguns projetos. Três aspectos merecem atenção especial antes de assinar qualquer documento.
DPE e proibição de aluguel: o fator que muda um investimento para locação
Está pensando em comprar um apartamento para alugar? O diagnóstico de desempenho energético (DPE) deixou de ser um simples documento administrativo. Desde 1º de janeiro de 2025, é proibido alugar imóveis classificados como G. Os imóveis F serão incluídos em 2028, seguidos pelos E em 2034.
Na prática, um imóvel anunciado por um preço atraente pode esconder custos de reforma energética capazes de comprometer a rentabilidade prevista. Isolamento das paredes, substituição do sistema de aquecimento, ventilação: esses custos de obra devem ser calculados antes da assinatura do compromisso de compra, e não depois.
Em condomínios, a situação é mais complicada. Se o condomínio se recusar a aprovar obras de isolamento ou de aquecimento coletivo, o proprietário pode ficar sem saída, dono de um imóvel que já não pode alugar legalmente. Uma proposta de exceção para esses casos específicos está em discussão, mas ainda não foi aprovada. Por isso, é melhor verificar as atas das assembleias de condomínio antes de comprar um imóvel em condomínio para alugar.
Os recursos disponíveis na seção imobiliária da NewCom inc permitem acompanhar essas mudanças regulatórias, que afetam diretamente a estratégia de compra.
Crédito imobiliário em 2026: taxas estáveis e atenção ao prazo
Após a forte alta de 2022-2023, as taxas de crédito se estabilizaram em níveis mais acessíveis. Os bancos continuam concedendo crédito imobiliário, facilitando o acesso ao financiamento tanto para quem vai comprar o primeiro imóvel quanto para investidores.
Mas essa aparente calmaria exige cautela. A inflação continua sendo um fator a acompanhar: uma retomada pode provocar um novo ciclo de alta das taxas. Simular diferentes cenários de financiamento antes de assumir um compromisso não é excesso de cautela, é bom senso.
Estender o prazo do financiamento: uma faca de dois gumes
Para manter as parcelas em um valor suportável, muitos mutuários estendem o prazo do financiamento. O cálculo parece lógico: parcelas menores e um projeto viável. A desvantagem é menos evidente. Um financiamento mais longo custa significativamente mais em juros acumulados.
Antes de optar automaticamente por um prazo de 25 anos, compare com seu banco o custo total do crédito em 20 e em 25 anos. A diferença pode chegar a dezenas de milhares de euros.
PTZ ampliado: um auxílio a incluir no financiamento
O Prêt à Taux Zéro foi estendido a todo o território francês a partir de abril de 2025. Para quem vai comprar o primeiro imóvel, esse auxílio reduz o valor a financiar com taxas de mercado. Também altera o índice de endividamento considerado pelo banco, o que pode facilitar a compra de um imóvel um pouco acima do orçamento inicial.
O PTZ não dispensa a formação de uma boa reserva financeira própria. As instituições de crédito continuam valorizando a poupança de emergência como sinal de solidez financeira.
Preços dos imóveis e escolha da região: onde estão as oportunidades de compra
A queda dos preços observada nos últimos anos abriu oportunidades de compra em algumas regiões. As grandes metrópoles com mercado de trabalho dinâmico e demanda estrutural por aluguel continuam sendo apostas seguras para investir em imóveis para locação. Paris, Lyon e Bordeaux continuam atraindo compradores, mas os preços de entrada seguem elevados.
As cidades de médio porte oferecem outro perfil: preços por metro quadrado mais acessíveis, demanda por aluguel sustentada pela presença de universidades ou polos empresariais e potencial de rentabilidade que, às vezes, supera o das metrópoles.
Por que a escolha da região é tão importante? Porque a rentabilidade do aluguel é calculada localmente, não em nível nacional. A mesma rentabilidade bruta em duas cidades pode esconder realidades muito diferentes em termos de vacância, tributação local ou custos de administração.
- Verifique a taxa de vacância no bairro escolhido, não apenas na cidade. Um bairro universitário vazio durante quatro meses por ano não oferece a mesma rentabilidade que uma área residencial ocupada continuamente.
- Compare o imposto predial entre os municípios selecionados. A diferença pode chegar a uma proporção de um para três em imóveis comparáveis.
- Consulte os projetos de infraestrutura (transporte, áreas comerciais) previstos para os próximos cinco anos. Uma linha de bonde ou uma estação de TGV pode mudar a trajetória dos preços.
Orçamento para comprar um imóvel: despesas que costumamos subestimar
O preço anunciado de um imóvel representa apenas parte do orçamento real. As despesas de cartório, que incluem os impostos de transferência, pesam bastante, sobretudo na compra de imóveis usados. Alguns departamentos ajustaram recentemente os direitos de transferência a título oneroso (DMTO), o que pode alterar o custo total em vários milhares de euros.
Liste todas as despesas adicionais antes de definir o orçamento máximo de busca:
- Despesas de cartório (mais altas na compra de imóveis usados do que de imóveis novos)
- Custos da garantia do financiamento (hipoteca ou fiança bancária)
- Custo do seguro do financiamento, que pode variar bastante de uma seguradora para outra
- Obras de adequação às normas energéticas, caso o DPE seja desfavorável
- Despesas de condomínio previstas, que estão aumentando em muitos edifícios
O seguro do financiamento merece atenção especial. Desde a Lei Lemoine, é possível trocar o seguro do mutuário a qualquer momento. Comparar as propostas de seguro pode reduzir substancialmente o custo total do crédito.
Um projeto imobiliário bem-sucedido em 2026 depende menos do momento do mercado do que de um planejamento rigoroso. Verificar o DPE, simular diferentes prazos de financiamento e incluir todas as despesas desde o início: esses três cuidados protegem mais do que uma negociação agressiva do preço.
